טיפים חשובים בכל עסקת נדל"ן
מתכננים לרכוש דירה ? 5 כללי אצבע שחשוב לזכור!!
בשעה טובה הגעתם לאחד השלבים המהותיים ביותר בחיים- רכישת דירה.
לאחר אינספור התייעצויות, חיפושים והמלצות מצאתם את דירת החלומות. מה עושים עכשיו?
על מנת להימנע מטעויות ו/או הונאות, הנה כמה בדיקות אשר עליכם לבצע בעצמכם או באמצעות אנשי מקצוע מטעמכם (מאמר זה מתייחס לדירה יד שנייה ולא דירה חדשה מקבלן)-
- בדיקה פיסית- בהגיעכם לראות את הנכס, אם אינכם מנוסים, מוצע שיתלווה אליכם חבר טוב או קרוב משפחה אשר יעזור לכם בבדיקה ראשונית של הנכס. שימו לב אם אין מוקדי רטיבות בתקרה או בחלק התחתון של הקירות. מוצע לשאול את המוכרים האם היו בעיות של רטיבות או נזילות בדירה או מהדירה? האם ישנן בעיות באחת המערכות (חשמל, ביוב, מים, מיזוג אויר). כדאי לערוך בדיקה נוספת בנוכחות מהנדס העורך בדיקת בדק בית ובדיקתו תוכל לאתר רטיבות ו/או ליקויים נוספים בעזרת אמצעים טכנולוגיים, טיב עבודות אלומיניום, ריצוף, מערכת מים והמבנה עצמו. לעיתים יתגלו ליקויים או פגמים שלא ניתן לראות בבדיקה של אדם סביר וניתן להתייחס לכך בתמחור הרכישה ובמקרים מורכבים יותר לשקול מחדש האם בכלל נכון וכדאי לרכוש את הדירה.
- בדיקת סביבת הנכס- ככל והתרשמתם מהדירה עצמה, מוצע כי תערכו סיור קצר בסביבה הקרובה, תוכלו ללמוד האם יש ( או צפויים להיבנות) מרכז מסחרי בקרבת מקום, מתנ"ס לילידם, ספרייה, פארקים או האם ישנה תוכנית לעשות כן. נסו לשוחח עם שכנים ואנשים הגרים באזור והתרשמו מהם האם הם מרוצים מהשכונה. תוכלו ללמוד הרבה מכך .אם אתם מעדיפים הדירה בזכות המיקום השקט או הנוף הנשקף ממנה, כדאי לבדוק האם יש תוכניות בניין עיר בסביבה המאפשרות בנייה נוספת בסמוך לדירה שלכם או סלילת כביש ועוד. מוצע לבדוק גם האם ישנה תוכנית לביצוע תמ"א 38 או הליך פינוי/בינוי לאחד הבניינים הסמוכים, הליך כזה בדרך כלל יכלול הוספת קומות לבניין והרחבתו עד לגבולות השטח שלו – הרחבה אשר עשויה לקרב את הבניין השכן אליכם, ייתכן ואף יותר משהייתם מעוניינים.
- בדיקת אופן רישום הזכויות של הנכס- תחילה יש לבדוק היכן רשומות הזכויות? האם בפנקסי רישום המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל או שטרם נרשמו והן רשומות במרשם זמני אשר מנהלת חברה משכנת (הקבלן שבנה את בניין המגורים מנהל רישום זמני בד"כ באמצעות עו"ד מטעמו ובאחריותו לבצע העברת זכויות בפרויקט עד להשלמת רישום הבניין כבית משותף בטאבו). גם כאשר הזכויות רשומות בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו), עדיין מומלץ לשכור שירותיו של עו"ד המתמחה בתחום וזאת מאחר ולא די בכך שהזכויות רשומות בטאבו אלא יש לשים לב לאופן בו הן רשומות. כך לדוגמה, יש לבדוק האם הזכויות רשומות רק על המוכר ולא על אנשים נוספים (בדיקה קפדנית של נסח הטאבו תראה האם האדם שהציג עצמו כבעל הנכס הוא אכן הבעלים ולא מתחזה), ייתכן וישנן הערות שונות אשר נרשמו על זכויותיו של המוכר ויש להבין את מהות ההערות (כמו זיקת הנאה או הערת אזהרה) והשלכותיהן.
- ייתכן ונרשמו עיקולים או שעבודים לטובת גורמים שונים ויש להבין ההשלכות של רישומים אלו ולבחון התקדמות העסקה ועריכת חוזה המכר מתאים תוך שמירה על האינטרסים שלכם. יש להבין כי עיקולים הם בבחינת תמרור עצור המחייב להבין מדוע נרשמו, לטוב מי והאם ניתן להסירם. לעיתים אין מדובר בחוב, אלא בהגבלת פעולה של אחד המוכרים נוכח הליך גירושין, או עקב בעיה משפטית אחרת. עו"ד מטעמכם יפנה לגורם אשר הטיל את העיקול (בית משפט או לשכת הוצאה לפועל), על מנת לקבל פרטים נוספים. לעיתים ניתן יהיה למחוק העיקול ולהמשיך בהליך רכישת הדירה, אך ייתכנו גם מקרים בהם הסרת העיקול תהיה כרוכה בהליך ארוך מסורבל ויקר ויש לבחון האם נכון להמשיך בעסקה במקרה זה.
- בדיקה ממונית- ככל והתרשמתם מהדירה ומצאתם אותה מתאימה לצרכים שלכם, עליכם לוודא כי יש ברשותכם היכולת לממן את רכישתה באמצעות הון עצמי ונטילת הלוואה מהבנק בגינה תרשם משכנתא בהמשך על זכויותיכם בנכס. כבר בשלב הראשוני יש לפנות למספר בנקים ולהגיש בקשה לאישור עקרוני למשכנתא ובהתאם להנחיות הבנק תוכלו להתקדם.
- בדיקות תכנוניות- בבדיקת נסח הטאבו או אישור הזכויות של רשות מקרקעי ישראל חשוב לוודא כי אכן פרטי הדירה הרשומים לפניכם תואמים את הדירה אשר אתם רואים. כך לדוגמה, יש לבחון מהם השטחים שהוצמדו לדירה: האם החניות והמחסן שהוצגו לכם כשייכים לדירה אכן הוצמדו לדירה בנסח או באישור הזכויות שהוצג לכם על ידי המוכרים.
- בנוסף, חשוב לערוך בדיקה של תיק הבניין, בו ניתן לעיין בהיתר הבניה ואישור אכלוס (טופס 4). חשוב מאוד להשוות את היתר הבניה למצב הבנוי בפועל. במידה וישנם פערים, ייתכן שבוצעו תוספות בנייה ללא היתר, כמו הוספת מחסן או סגירת מרפסת. בנוסף, ניתן לבדוק האם הוגשו בעבר מכתבי התראה או דוחות מטעם העירייה בעניין הדירה. יש לבדוק כי לא קיימים צווי הריסה בקשר לדירה וכי לא ננקטו הליכים נגד המוכרים בשל חריגות הבנייה. בנוסף, רצוי לבדוק את זכויות הבנייה בדירה כדי לדעת האם הדירה כוללת זכויות בניה לא מנוצלות. כך לדוגמה, אם מדובר על דירה אחרונה בבניין, ולדירה מוצמד גג, ככל וזכויות הבניה שייכות לדירה, ניתן להרחיב את שטח הדירה באמצעות הוספת קומה נוספת על גג הבניין.
לסיכום, עסקת נדל"ן אינה דבר של מה בכך. לא דומה רכישת דירה לרכישת פריט דקורטיבי לבית אותו תוכלו להחזיר לחנות (בהתאם להוראות הדין) אם תגלו כי יש בו פגם. במקרה בו תחתמו על חוזה לרכישת דירה ולאחר מסירת החזקה יתגלו פגמים או חריגות או ליקויים בדירה, יהיה עליכם לנקוט בהליכים משפטיים אשר יהיו כרוכים בהוצאות משמעותיות. על מנת להימנע מכך כדאי לערוך בדיקות מקדמיות, ורצוי כי ילווה אתכם לאורך כל שלבי העסקה עו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן, אשר יבצע עבורכם הבדיקות המקדמיות בצורה יסודית, ינחה אתכם לגבי בדיקות אותם יש לבצע מול אנשי מקצוע נוספים, ולאחר חתימת ההסכם ימשיך לקדם ולהעניק טיפול משפטי מקצועי בכל הנושאים הדורשים טיפול ומעקב עד להשלמת העברת הזכויות על שמכם באופן היעיל והמהיר ביותר.
* מוזמנים לפנות אליי לפגישת ייעוץ ללא התחייבות נייד- 054-7828252
* * אין באמור לעיל כדי להוות חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
